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跟著我國國內第三大長租公寓運營商青客向美國證監局提交上市請求,長租公寓這個論題又被放到了桌面上。

現在,國內較為成功的長租公寓運營商包含自若、蛋殼以及青客。不過,自若辦理房間數量近85萬間,估值50億美元;蛋殼辦理房間超50萬間,估值20億美元。相比之下,無論是房源規劃,仍是估值,青客都有較大間隔。

本次上市,公司估計征集1億美元,計劃在納斯達克上市,股票代碼為“QK”。所募資金首要用于擴張所掩蓋的公寓和房間數量、二是出資于技能方面和基礎設施、三是用于一般營運用處。

那么,這家公司地點的職業現狀怎么,出資者后市又該留意哪些危險?

長租公寓商場競賽劇烈,入市者眾

“長租公寓”現已不是一個新鮮的概念了,早在2011年長租公寓運營商自若公寓創建以來,這個概念就現已被越來越多的年青租客所承受,尤其是在房價高企的一二線城市,更是廣受歡迎。

長租公寓首要的運營方法是,長租公寓運營商將一般業主的房子一致租過來,進行裝飾改造,配齊家電和家具,再以單間的方法租借給有需求的租客,類似于咱們常說的“二房東”。這種租房方法,因其裝飾時髦、換房便利、價格較低一級優勢遭到了商場的喜愛。

隨之而來的,是這個新式房地產三級商場的持續火爆。有數據顯現,2018年國內租房商場規劃約1.5萬億元,估計2024年到達3.07萬億元。在這么大的“蛋糕”引誘下,地產商、中介商、乃至是互聯網新貴們紛繁入局,各式租房方法開端“百花爭艷”,呈現了一批如蛋殼、如家、友家、魔方、冠寓、以及雷軍旗下的寓見等等各式品牌。

青客在招股闡明書中也提示了,商場競賽劇烈的危險。其說到,跟著進入者越來越多,這個職業的競賽估計將會持續加重,這或許會構成危害其營收增幅乃至要挾其盈余才能等危險。

而公司也說到,該職業的競賽包含:能否在要點區域具有足夠的適合房源,并供給優惠的條件,包含靈敏的合同期限、免租期、租金本錢等;能否和房東、租戶樹立更有競賽力的租借條款;是否具有高效、低本錢地更新和運營長租公寓的才能;是否堅持財政靈敏性等方面。

長租公寓江湖魚龍混雜,現金貸是最大危險

不過,江湖大了,問題就會很快顯現出來。

在長租公寓這個商場里,第一個曝光的問題便是裝飾污染問題。2017年末,自若公寓被曝出其租借給租客的房子,因為裝飾通風期太短、資料原料等原因,甲醛嚴峻超支,致多名租客呈現了顯著的病癥。隨后,自若對此問題進行了整改,上線了“深呼吸房源”系列公寓。

其次,長租公寓的租金貸也是一個躲藏的大雷。所謂“租金貸”,指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的一起,與該企業協作的金融機構簽定借款合約,一般由該金融機構替租客付出全年房租,租客向該金融機構按月還清租房借款,相應的借款利息一般由長租公寓企業代為付出。

租金貸方法本來被認為是一項即利好租客又利好長租公寓公司的多贏立異項目,可是,跟著職業的粗野成長,這種方法呈現了問題,部分長租公寓開端借租金貸事務張狂擴張,并構成資金池。隨后,媒體曝光稱其為“空手套白狼”,更有甚者稱其“販毒都沒有它(租金貸)來錢快”。

的確,這一方法的壞處就在于,長租公寓實際上是用很多租客的借款資金用以本身開展,直接把危險嫁接給了租客和房東,假如呈現爆倉,結果更是無法想象。值得一提的是,上一年10月,雷軍旗下順為本錢出資的長租公寓品牌“寓見”就因為租金貸問題爆倉,終究由麥家、蛋殼接手。

依據青客公寓的IPO招股闡明書發表顯現,到2019年6月30日,公司和11家金融機構協作,為租戶供給現金貸服務,其間,第一和第二大金融協作伙伴別離占到未歸還租金貸總額的50.5%和29.5%。

在危險提示中,公司說到,假如和公司協作的金融機構削減,中止或許不擴展協作,或許,監管環境發生改變、信貸商場縮短、乃至呈現很多租客違約等狀況,公司的事務遠景將會遭到較大晦氣影響。公司現在80-90%的租客都是運用租金貸事務。

長租公寓商場尚待標準,方針法規改變危險不得不防

因為長租公寓商場仍處于開端開展階段,政府的監管、許多相關職業標準也尚處于初期階段,假如監管層出臺新的相關法令或監管法規來加強該職業的監管,那么,關于職業的事務及運營效果都或許會產生影響。

青客的招股闡明書顯現,近年來,我國的一些一線城市政府現已采取了對長租公寓集團的約束,例如,約束一套公寓租借給過多租戶的要求,北京和上海都出臺方針明令制止長租公寓租借5平米以下的公寓。

可是,長租公寓的方法經常是將一套公寓的客廳改裝成一個額定的公寓,也便是青客所說的N+1方法。青客表明,一些地方政府包含北京、上海、杭州、姑蘇、武漢和南京未來或許會對其N+1方法進行制止,假如這個方針真的發布,那么關于青客的事務方法會構成較大的晦氣影響。

與此一起,在我國當時法令制度下,沒有有專門的法令法規來操控租金。可是,2017年的一部新法令現已完畢征求定見稿,后期有或許很快就會發布,該法令規定,房東若沒有喝租客協商一致,不行單方面進步租金,這一草案間隔施行還有一段時間以及不確定性,可是一旦開端實行,關于公司的事務也會有較大影響。

而此前,一些地方政府也現已開端整治紊亂的“租金貸”問題,北京市住建委此前現已表明,針對住宅租借企業違規運用“租房貸”,現在正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部分調查取證,一旦查實,將從重處分,聯合懲戒。

總結

歸納而言,長租公寓商場依然面對多重應戰,急進的擴張腳步、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競賽業態、隨時或許來臨的監管整理……一系列職業危險,都需求出資者慎重判別。

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